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营销策划
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一、 前期策划

1、前期策划---市场调研

1.1文献调查 

l 城市整体研究,主要通过地图、历史文献和城市规划了解城市政治、经济、文化、交通情况,了解整体布局;

l 城市历史资料研究和居民访谈,分析城市文化、风土、人情变迁沿承,了解城市居民的观念与行为习惯;

l 地方政策、城市规划、住宅建筑等研究,分析城市发展变化趋势;

《统计年签》研究,研究城市经济、人口、产业结构的过去、现状及发展变化趋势。

调查目的

分析居民的消费习惯、消费能力,城市发展与居民对未来居住要求趋势。

1.2房地产市场调查

l 调查城市房地产消费市场容量、房地产供应量及价格走势;

l 产品调研,研究城市房地产产品形式、物业类别;

l 房地产创新市场研究,研究房地产产品创新速度与吸纳速度;

l 竞争项目研究,研究分析竞争项目的发展商情况、产品形式、销售手段。

市场研究的目的

了解和分析项目面临的市场优势、劣势、竞争与机会。

 

 

1.3客户市场调查

研究目标客户共同特征,主要对职业、年龄、家庭收入状况,家庭人口结构、来源区域等进行调查分析。了解客户对价格、面积、户型及其它方面的要求。

目标客户研究的目的

了解客户需求特征消费习俗,针对性提出项目定位体系及销售手段、销售方案。

2、前期策划---定位策划

2.1项目解析

一、项目经济技术指标

二、地块解析

三、地块发展前景简析

四、竞争项目比较分析

2.2项目战略与定位

一、项目SWOT分析

二、项目综合评价

三、项目定位(物业、形象、档次)

四、客户定位

五、价格定位

六、项目名称建议

七、营销策略总纲

八、入市时机及销售前提条件

2.3物业发展要点建议

一、总体规划建议

1、总体规划布局

2、社区服务配套建议

3、分期开发建议

二、建筑设计要点建议

1、户型面积、比例建议

2、户型布局建议

3、智能化建议

三、建筑风格及材料建议

四、环境景观设计要点建议

五、物业管理建议

3、执行策划

3.1销售策略设计

一、销售总体策略

二、入市时机及销售前提

三、销售阶段及进度安排

四、销售前期准备工作

五、销售阶段工作安排

六、销售管理

3.2价格策略及定价

一、拟定价格的相关因素

二、定价原则

三、价格定位

四、价格策略

五、价格体系

六、付款方式及折扣控制

七、回款测算

八、价格表制定

3.3推广策略

一、广告目标

二、推广策略

三、广告风格

四、媒体组合

五、推广安排

六、费用预估

 

3.4包装策略

一、包装策略

二、基础形象设计建议

三、营销通路的包装

四、宣传物料设计

五、工地包装

六、样板房建议

4.4广告设计

一、项目整体VI系统

二、项目销售物料

三、项目广告推广系统

四、项目内部包装设计

五、项目平面表现设计

4.5 促销策略

一、销售政策制定

二、促销活动策略制定

三、销售渠道推进活动制定

四、公关活动制定

五、客户推广活动制定